退租時最怕遇到的狀況：房東指著家具說「這個損壞要賠償」，房客則堅持「這是自然耗損」。究竟誰說的才對？本文將從法律層面完整解析租賃家具損壞的責任歸屬，讓您不再為退租糾紛煩惱！
租賃家具損壞責任的法律依據與定義
在討論責任歸屬前，先來了解一下背後的法律依據。根據《民法》第432條規定，承租人對於租賃物負有「善良管理人」的注意義務，也就是說，房客必須像對待自己的東西一樣，好好照顧租屋處的家具設備。但這不代表房客要負擔所有責任。
自然耗損 v.s. 人為損壞
- 自然耗損：這是指在正常使用下，物品因時間累積而產生的必然損耗。比如牆面油漆褪色、地板正常磨損、電燈泡壽命到期不亮等。這些狀況是房東的責任，修繕費用應由房東負擔。
- 人為損壞：這是指因房客不當使用或疏忽大意造成的損壞。例如：在牆上亂釘釘子、打破玻璃、燒焦家具、寵物抓壞沙發等。這些狀況則由房客負責賠償。
判斷的關鍵在於舉證責任。一般來說，若房東主張是人為損壞，必須提出相關證據，而房客則可提出證據反駁，證明是自然耗損。這也是為什麼，入住前的家具清單和拍照記錄如此重要。
家具損壞責任歸屬判斷標準一覽表
搞懂法律定義後，讓我們用更直觀的方式來判斷責任歸屬。
| 損壞類型 | 責任歸屬 | 常見案例 | 費用處理方式 |
|---|---|---|---|
| 自然耗損 | 房東 | 牆面褪色、地板正常磨損 | 房東自行負擔 |
| 人為損壞 | 房客 | 打破玻璃、燒焦家具 | 從押金扣除或另行賠償 |
| 不可抗力 | 協商 | 地震損壞、颱風破壞 | 依契約約定或協商 |
| 第三人造成 | 追償 | 小偷破壞、樓上漏水 | 向第三人求償 |
退租點交時的家具檢查流程與注意事項
退租時的點交，是決定押金能否順利拿回的關鍵時刻。以下是完整的點交步驟，請務必逐一檢查：
完整點交步驟
- 退租前準備：提前30天通知房東，並將屋內清潔打掃乾淨，恢復到可居住狀態。
- 準備證明文件：準備好入住時的租約、家具清單、照片與影片，作為比對的依據。
- 點交當天檢查：
- 逐項核對家具清單，確認所有設備都在。
- 拍照或錄影記錄現況，特別是明顯的損壞處。
- 測試所有電器設備，如冷氣、電燈、瓦斯爐等是否正常運作。
- 確認水電瓦斯度數，雙方簽名確認。
- 簽署點交紀錄：確認所有事項無誤後，雙方簽署點交紀錄，並註明押金退還方式與日期。
常見爭議項目檢查
- 牆面：檢查是否有釘孔、掛勾痕跡、大面積塗鴉或髒污。
- 地板：是否有大面積刮痕、磁磚破損或裂縫。
- 衛浴設備：馬桶是否能正常沖水、水龍頭是否有漏水。
- 紗窗、窗簾：是否有破損或明顯髒污。
房東房客各自的權利義務詳解
了解自己的權利與義務，才能在協商時站穩腳步。
房東的權利與義務
- 權利：房東有權要求房客善良管理租賃物，並在損壞時要求賠償。
- 義務：房東必須提供合乎使用的租賃物，並負責自然耗損的修繕。
房客的權利與義務
- 權利：房客有權要求房東維持租賃物合乎使用，並要求返還押金。
- 義務：房客有義務善盡管理人責任，並在發現修繕需求時及時通知房東。退租時，除了合理耗損外，應將房屋恢復原狀。
押金扣除的合法範圍與計算方式
押金不是房東可以隨便扣的！了解合法的扣除範圍，才能避免被不當求償。
可以扣押金的項目
- 欠繳的租金、水電瓦斯費、管理費。
- 人為損壞的修復費用。
- 超出正常範圍的清潔費。
- 租約中明訂的違約金。
不可扣押金的項目
- 自然耗損的修復或更換費用。
- 房東為了升級設備所產生的費用。
- 未約定的額外費用。
折舊計算公式
如果人為損壞需要賠償，賠償金額並非以物品原價計算，而是會考量折舊。
舉例來說，若房客不小心弄壞了一台5年前購買、價格3萬元的冷氣，耐用年限為10年，則房客需賠償的金額為：30,000元 × (5年 ÷ 10年) = 15,000元。
常見租賃家具糾紛案例與處理方式
案例一：牆面重新粉刷爭議
- 爭議點：房客住了3年，退租時房東要求全屋重新粉刷。
- 處理結果：若無明顯髒污或塗鴉，牆面正常褪色屬於自然耗損，房東不得要求賠償。
案例二：寵物造成的損害
- 爭議點：房客在允許養寵物的租約下，寵物抓壞了木地板。
- 處理結果：雖然契約允許養寵物，但房客仍須負擔因寵物造成的人為損害，需賠償修復費用。
租賃爭議的解決管道與流程
當雙方協商不成，可以透過以下管道解決爭議：
調解程序
- 鄉鎮市區調解委員會：免費且快速，由公正的調解委員協助，調解成立等同於法院判決。
- 縣市政府消保官：若爭議屬於消費糾紛，可向消保官申訴。
- 租賃住宅爭議調處：部分縣市地政局設有專門的調處機制。
法律途徑
若調解仍不成立，可考慮小額訴訟（爭議金額10萬元以下）。
預防租賃糾紛的實用建議
簽約前的預防措施
- 房東方面：製作詳細的家具設備清單（含照片），並明確約定修繕責任。
- 房客方面：仔細檢查家具現況並拍照，確認既有損壞都已記錄在契約中。
租賃期間的維護
- 定期檢查設備功能，有問題立即通知對方。
- 所有通知和協商內容都應以書面或LINE等可留存的方式進行，作為日後證據。
常見問題FAQ
房客一定要負責所有的清潔費用嗎？
不一定。房客只需恢復到「適合居住」的清潔程度即可，不需要達到「全新」狀態。一般打掃清潔是房客責任，但深度清潔（如水塔清洗）則由房東負擔。
入住多年的房子，退租時房東可以要求恢復全新嗎？
不行。根據民法規定，房客只需負責超出「通常使用」的損害。居住多年的自然老化、褪色等屬於正常耗損，房東不得要求恢復全新或要求賠償。
押金可以抵扣最後一個月房租嗎？
原則上不行，除非雙方另有約定。押金是擔保房客履行義務用的，不是預付租金。擅自以押金抵租金可能構成違約。
發現家具損壞，多久內要通知房東？
建議立即通知，最遲不要超過7天。延遲通知導致損害擴大，房客可能要負擔額外責任。通知最好以書面或LINE等可留存證據的方式進行。
房東可以因為正常耗損而扣押金嗎？
不可以。正常使用的耗損（如牆面自然褪色、地板正常磨損）屬於房東應負擔的範圍，不得從押金扣除。若房東違法扣押金，房客可向調解委員會申請調解。
租約沒寫的項目出問題，責任歸誰？
回歸民法規定。一般而言，結構性修繕由房東負責，日常維護由房客負責。建議簽約時盡量詳細約定，避免爭議。
結論：專業諮詢服務－保障您的權益
退租時的家具損壞爭議，其實只要事前做好功課，並保留所有證據，就能將風險降到最低。
- ✅ 簽約前：詳細檢查，記錄既有損壞。
- ✅ 租賃期間：善盡保管責任，及時通知修繕。
- ✅ 退租時：做好點交，確保押金順利返還。
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