持分房產出售必學：房地合一稅課稅比例計算方式完整教學，避稅攻略！

假設 A、B 兩人共同持有一間房屋，A 持有 1/3 產權，房屋總售價為 900 萬，原始取得成本為 600 萬，出售時產生相關費用 20 萬。

A 的應稅所得額 = (900 萬 x 1/3) – (600 萬 x 1/3) – (20 萬 x 1/3) = 300 萬 – 200 萬 – 6.67 萬 = 93.33 萬

二、房地合一稅率的適用

房地合一稅的稅率是根據持有期間長短而有所不同。持有期間越短，稅率越高，目的是為了抑制短期炒房。

• 持有期間在 1 年以內：稅率為 45%
• 持有期間超過 1 年，未滿 2 年：稅率為 35%
• 持有期間超過 2 年，未滿 5 年：稅率為 20%
• 持有期間超過 5 年，未滿 10 年：稅率為 20%
• 持有期間超過 10 年：稅率為 15%

特別注意：

• 繼承或受贈取得的房產： 持有期間可以合併計算被繼承人或贈與人的持有期間。
• 自住房屋優惠稅率： 若符合自住房屋的條件（例如設有戶籍、居住滿 6 年、交易前 6 年內無出租或營業等），可享有 400 萬元的免稅額，超過部分按 10% 稅率課徵。

三、應納稅額的計算

計算出應稅所得額並確定適用稅率後，即可計算應納稅額，公式如下：

應納稅額 = 應稅所得額 x 適用稅率

延續前例：

假設 A 持有該房產 3 年，適用稅率為 20%，則 A 應納稅額 = 93.33 萬 x 20% = 18.67 萬

四、其他注意事項

• 誠實申報： 務必誠實申報，切勿低報售價或高報成本，以免被稅務機關查覈補稅，甚至處以罰鍰。
• 保存憑證： 妥善保存購房合約、裝潢發票、仲介費收據等相關憑證，以備日後申報或查覈之用。
• 尋求專業協助： 若對稅務計算不熟悉，建議尋求專業的稅務顧問或地政士協助，以確保自身權益。
• 重購退稅： 換屋族可留意重購退稅的相關規定。如果在出售舊房地後 2 年內重購自住房地，或先購買新房地 2年內再出售舊房地，可以申請按比例退還已繳納的房地合一稅。

瞭解以上計算方式後，就能更清楚掌握持分房產出售時的稅務負擔，並提前做好稅務規劃，以合法節稅，保障自身權益。若想了解更多房地合一稅的相關資訊，可參考財政部稅務入口網。

繼承房產出售：如何計算持分房產的房地合一稅？

繼承取得的房產在出售時，房地合一稅的計算相較於一般買賣，有其特殊性。主要差異在於取得成本的認定以及持有期間的計算。以下將詳細說明繼承房產出售時，房地合一稅的計算方式：

一、 取得成本的認定

繼承房產的成本認定，並非以繼承時的房屋評定現值或土地公告現值為準，而是以被繼承人當初取得該房產的成本為依據。這意味著，需要盡可能地追溯到原始取得成本。如果難以查證原始取得成本，稅法上允許採用一些替代方案：

• 原始買賣契約書： 如果能找到被繼承人當初購買房產時的買賣契約書，上面通常會載明成交總價，這就是最直接的成本依據。
• 歷年房屋稅單： 房屋稅單上的「房屋評定現值」雖然不能直接作為成本，但可以作為參考，輔以其他資料，向稅務機關說明並爭取較高的成本認定。
• 請專業估價師進行鑑價： 委託合格的不動產估價師進行鑑價，出具估價報告，作為成本認定的參考依據。
• 其他證明文件： 任何能佐證原始取得成本的文件，例如：仲介費收據、裝潢費用發票等，都有助於提高成本認定。

重要提醒： 繼承房產時，務必妥善保存相關文件，包含被繼承人的買賣契約、房屋稅單、歷年繳納的地價稅單等，這些都是未來計算房地合一稅的重要依據。若能提供更完整的資料，越能降低稅負。如有疑問，建議諮詢專業的稅務機關或稅務律師。

二、 持有期間的計算

房地合一稅的稅率高低，取決於持有期間的長短。繼承取得的房產，其持有期間的計算方式，是從被繼承人原始取得該房產的時間點開始起算。舉例來說，如果爺爺在民國80年買入一間房產，過世後由孫子繼承，孫子在2025年出售該房產，那麼持有期間就應該從民國80年算到2025年，而非從孫子繼承的時間點開始計算。

持有期間與稅率的關係：

• 持有期間在2年以內：稅率為45%。
• 持有期間超過2年，未滿5年：稅率為35%。
• 持有期間超過5年，未滿10年：稅率為20%。
• 持有期間超過10年：稅率為15%。

自住優惠： 若符合自住條件（設籍、居住滿6年），且出售價格在4,000萬元以下，可享有400萬元的免稅額，超過部分按10%稅率課徵。提醒您，自住優惠有相關規定，務必詳閱相關法條，或諮詢專業人士。

三、 可扣除費用

除了取得成本外，出售房產時所產生的相關費用，例如仲介費、代書費、清潔費、搬運費等，只要能提供相關憑證，都可以在計算房地合一稅時列為扣除費用，進而降低應納稅額。此外，若出售前有進行裝潢、修繕，相關費用也能列入扣除，但必須提供明確的發票或收據，且必須能證明該裝潢、修繕確實有提升房產價值。若無法提供明確的裝潢費用證明，稅務機關可能會依據房屋的原始取得成本的一定比例來估算可扣除的裝潢費用，但通常比例不高。

成本費用的舉證責任： 納稅義務人有舉證成本費用的責任。因此，平時就要養成保存相關憑證的習慣，避免在出售時因無法提供憑證而損失節稅的機會。

共同持分房產出售：稅額分配與房地合一稅計算

當您與家人共同持有一間房產，出售時的稅務處理方式，相較於單獨持有會複雜一些。最關鍵的概念是，每位共同持有人都必須依照自己的持分比例，分別計算並申報房地合一稅 。也就是說，國稅局會將房屋的售價、成本、相關費用等，依照您所佔的持分比例分配給您，您再根據分配到的金額計算您的應納稅額。

持分比例如何計算？

持分比例通常會載明在房屋權狀上。如果權狀上沒有明確記載，則依照共同持有人之間的協議來決定。若沒有協議，則依《民法》的相關規定，推定為均分。舉例來說，如果一間房屋由兄弟姐妹三人共同繼承，且權狀上沒有特別註明，則每人的持分比例為三分之一 。

售價、成本與費用的分配

在計算房地合一稅時，必須將房屋的售價、取得成本（例如：房屋原價、契稅、印花稅等）及相關費用（例如：仲介費、裝潢費等）依照持分比例分配給每位共同持有人。舉例來說，假設房屋售價為 1000 萬元，取得成本為 600 萬元，仲介費為 20 萬元，而您的持分比例為三分之一，則分配給您的售價為 333.33 萬元 (1000萬 x 1/3)，成本為 200 萬元 (600萬 x 1/3)，費用為 6.67 萬元 (20萬 x 1/3)。

個別計算，各自申報

每位共同持有人在取得分配到的售價、成本及費用後，必須個別計算自己的房地合一稅。計算時，應注意以下幾點：

• 持有期間認定：持有期間的長短會影響房地合一稅率。持有期間越長，稅率可能越低。
• 成本費用舉證： 盡可能提供取得成本及相關費用的證明文件，例如：買賣契約書、契稅單、裝潢發票等。若無法提供完整證明，則可依稅法規定估算。
• 自住優惠稅率： 若符合自住房屋的相關規定，可適用較低的優惠稅率。

提醒您，每位共同持有人都是獨立的納稅義務人，必須對自己申報的資料負責。因此，建議您在申報前仔細核對相關資料，如有疑問，可諮詢專業的稅務人士。

協調溝通，避免爭議

由於每位共同持有人都必須個別申報房地合一稅，因此在出售前，家庭成員之間應充分協調溝通，達成共識，以避免日後產生爭議。
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  持分房產出售與房地合一稅課稅比例計算方式結論

  綜觀以上，持分房產出售涉及的房地合一稅課稅比例計算方式，其實並非想像中複雜，但需要細心釐清每個環節。 從確認持分比例、區分取得方式、備妥成本憑證，到掌握稅率適用與優惠條件，每個步驟都環環相扣，影響最終的稅負結果。

  在實際操作上，家庭成員間的溝通協調至關重要。 正如我們先前所提到的，由於共有人稅負各自獨立，但實務上需要團體協調，建議在出售前召開家庭會議，共同討論並確認報稅時點，以利整合資訊，避免因單一方的疏忽而影響整體稅務規劃，甚至引發不必要的稅務風險。

  此外，也建議您仔細檢視是否符合自住房屋的優惠稅率。若因自住住宅判定條件不符所衍生的稅負風險而錯失節稅機會，實在可惜。 妥善利用相關規定，才能在合法範圍內，最大程度地降低稅負，保障自身權益。

  最後，再次提醒您，稅務法規繁瑣複雜，若您在持分房產出售與房地合一稅課稅比例計算方式上遇到任何疑問，或者需要更深入的稅務規劃建議，建議尋求專業的稅務顧問或地政士協助，以確保您的權益受到完整的保障。 預祝您順利完成持分房產的出售，並聰明應對稅務問題！

  持分房產出售與房地合一稅課稅比例計算方式 常見問題快速FAQ

  Q1：我與兄弟姐妹共同繼承了一間房子，現在要出售，房地合一稅應該怎麼計算？是總價除以持分比例嗎？

  不是單純將房屋總價除以持分比例。房地合一稅的計算是依照每位持有人的實際持分比例分配售價、成本與費用，然後各自計算應納稅額。每個人的稅率、成本認定、是否有自住優惠等，都可能因為取得方式、持有時間長短而有所不同，所以必須個別計算。

  Q2：我繼承的房子找不到當初購買的成本憑證，可以怎麼辦？

  如果無法提供原始取得成本的證明，稅法上有一些替代方案。您可以嘗試提供歷年房屋稅單、請專業估價師進行鑑價，或者尋找任何能佐證原始取得成本的文件，例如：仲介費收據、裝潢費用發票等，來爭取較高的成本認定。若還是無法提供，稅務機關可能會以房屋評定現值按政府發布的消費者物價指數調整後的價值為準，但這通常會增加稅負。建議盡可能蒐集相關資料，並諮詢專業人士。

  Q3：我和配偶共同持有房產，出售時可以一起申報房地合一稅嗎？還是要分開申報？

  必須分開申報。房地合一稅是依照各持分人所分配到的售價，各自計算應納稅額。即使是夫妻共同持有，出售時也必須分別申報房地合一稅，各自適用不同的稅率和優惠（例如：自住優惠）。