隨著高齡化社會的來臨，越來越多長者選擇提前將房產贈與給子女，許多人誤以為只要辦理贈與，就能輕鬆避開稅負，卻忽略了贈與稅的相關規定。超過每年免稅額的部分，仍需課徵贈與稅，並且必須完成所有權移轉登記。更重要的是，實務上常見「假贈與真佔有」的情況，例如贈與後長輩仍住在原房產，卻沒有簽訂正式的租賃契約，這可能被國稅局認定為規避稅負，進而追徵贈與稅。提醒您，若想了解更多贈與稅與遺產稅差異:房產移轉最佳規劃時機，事先做好功課才能更安心。
從照顧層面來看，一旦完成贈與，長輩便失去了對房產的控制權。若子女日後面臨財務危機，或對長輩的照顧意願改變，都可能讓長輩的居住權益受到威脅。因此，建議長輩在贈與房產前，務必審慎評估高齡者贈與房產後的稅務與照顧風險，並尋求專業的法律與稅務顧問協助，透過附加使用權保留條款或設立信託等方式，確保自身晚年生活無虞，才能真正實現財產傳承的初衷。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
- 避開贈與稅陷阱：每年贈與不超過244萬免稅額，或考慮分年贈與。切記，贈與後若仍居住需簽訂正式租賃契約，避免被認定為「假贈與真佔有」遭追稅。計算房地合一稅時，注意受贈取得成本是以贈與時的房屋評定現值及公告土地現值為準，可能產生較高稅負。
- 確保晚年居住權益：贈與房產前，務必附加「使用權保留條款」或設立信託，保障居住權。信託契約可包含居住權保障、醫療費用支付等條款，確保晚年生活品質，避免子女變賣房產或發生財務糾紛。
- 尋求專業諮詢：贈與房產涉及稅務與法律的複雜規劃，務必諮詢專業財產規劃與信託法律顧問，量身打造最適合自身情況的方案。考量稅務節省、晚年照顧、以及潛在的家庭糾紛風險，讓財富傳承成為愛與關懷的延續。
高齡者贈與房產：稅務風險大解析
高齡者將房產贈與給子女，看似單純的財產轉移，實則隱藏著許多不可輕忽的稅務風險。若未事先了解並妥善規劃，不僅可能無法達到節稅的目的，反而還會增加額外的稅務負擔。以下將針對高齡者贈與房產時常見的稅務問題進行深入解析，助您避開地雷，聰明節稅。
贈與稅：您需要知道的免稅額與計算方式
首先，贈與稅是高齡者在贈與房產時最直接會面臨的稅賦。根據現行《遺產及贈與稅法》規定，每位贈與人每年有免稅額度。以2025年為例，每位贈與人的每年贈與免稅額為新台幣244萬元。也就是說，若贈與的房產價值（以土地公告現值及房屋評定現值計算）超過此金額，便需要申報並繳納贈與稅。
贈與稅的計算方式如下:
- 計算贈與總額：以贈與時的房屋評定現值及土地公告現值加總計算.
- 扣除免稅額：自贈與總額中扣除當年度的免稅額244萬元.
- 計算贈與淨額：贈與總額 – 免稅額 = 贈與淨額.
- 計算贈與稅額：依據贈與淨額，套用以下稅率級距計算：
- 贈與淨額在2500萬元以下者，課徵10%.
- 超過2500萬元至5000萬元者，課徵15%.
- 超過5000萬元者，課徵20%.
舉例來說，若一位高齡者贈與一棟公告現值總額為500萬元的房產給子女，則贈與淨額為256萬元（500萬 – 244萬）。應納贈與稅額為25.6萬元（256萬 x 10%）。
提醒您： 贈與稅的申報期限為贈與行為發生後30天內。若未依規定申報，可能會面臨罰鍰。申報方式可選擇線上申報或書面申報。若委託他人代辦，應填妥委任書.
分年贈與：善用免稅額的節稅策略
若房產價值較高，超過當年度的贈與稅免稅額，可考慮分年贈與。也就是將房產分次移轉，每年只贈與一部分持分，價值控制在當年度的免稅額之內. 舉例來說，若房產價值為732萬元，可分三年贈與，每年贈與244萬元，即可免繳贈與稅。 但分割分年贈與潛藏代書費、地政規費等額外支出。
提醒您： 分年贈與需要較長的時間，因此高齡者的身體狀況也需要納入考量。此外，每次移轉都需繳納代書費、土地增值稅等費用.
房地合一稅：贈與後出售的稅負考量
除了贈與稅外，另一個需要特別注意的稅務是房地合一稅。房地合一稅是指在出售2016年後取得的房地產時，所課徵的所得稅。高齡者贈與房產給子女後，子女若在短期內出售該房產，可能會面臨高額的房地合一稅。
房地合一稅的稅率，會因為持有時間長短而有所不同:
- 持有1年以內：稅率為45%.
- 持有超過1年未滿2年：稅率為45%.
- 持有超過2年未滿5年：稅率為35%.
- 持有超過5年：稅率為20%.
然而，繼承或贈與取得的房產，在計算房地合一稅時，是以繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值作為取得成本。由於這些數值通常遠低於市價，因此出售時的獲利空間會被大幅提高，導致房地合一稅的稅負也隨之增加.
舉例
其他稅務考量
- 土地增值稅： 贈與房產時，贈與人尚需繳納土地增值稅。但若符合自用住宅用地條件，可申請按自用住宅用地稅率課徵，稅率較低.
- 契稅： 受贈人則需負擔契稅.
- 印花稅： 申請物權登記人需要繳納印花稅.
總結： 高齡者贈與房產的稅務規劃涉及多個層面，建議在做出決定前，諮詢專業的稅務顧問或律師，以確保充分了解相關規定，並制定最適合自身情況的節稅方案.
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「假贈與」陷阱：高齡者贈與房產後的稅務風險
許多高齡者為了節省稅負，可能會考慮以「假買賣真贈與」的方式將房產移轉給子女。然而，這種方式隱藏著極高的稅務風險，一不小心可能被國稅局認定為贈與，反而得不償失。讓我們先來瞭解什麼是「假贈與」：
什麼是「假贈與」？
「假贈與」指的是表面上以買賣合約方式進行房產移轉，但實際上子女並未真正支付價金，或資金又流回父母手中。國稅局會從多個面向來判斷是否為「假贈與」，包括：
- 付款事實：子女是否真的有支付買房的價金給父母？
- 資金來源：子女用來買房的資金，是否為父母贈與或借貸？
- 房地產時價：買賣價格是否明顯低於市價？
- 賣方資金流向： 父母取得賣房款後，資金是否又流回子女帳戶？
國稅局如何認定「假贈與」？
國稅局會綜合評估以下幾點，來認定是否構成「假贈與」：
- 有無實際支付價金：這是最關鍵的判斷標準。如果子女無法提供實際支付價金的證明，例如匯款紀錄、本票等，很容易被認定為假贈與。
- 資金是否來自父母：即使子女有支付價金，但如果該筆資金是父母事先贈與或借貸給子女的，仍會被視為假贈與。
- 買賣價格是否合理：如果買賣價格明顯低於市價，例如以遠低於公告現值的價格出售，國稅局會認為有逃避贈與稅的嫌疑。
- 所有權移轉後的使用狀況： 即使所有權移轉給子女，但如果父母仍繼續住在該房產，且未收取租金，或由父母負擔房屋稅、地價稅等相關費用，國稅局可能認定為「借名登記」，實質上仍是父母的財產。
- 其他： 國稅局還會調查其他相關事證，例如買賣契約是否符合一般交易習慣、是否有其他共有人主張權益等.
「假贈與」的後果
一旦被國稅局認定為「假贈與」，將面臨以下後果：
- 補徵贈與稅：國稅局會依據房屋的時價（土地公告現值＋房屋評定現值），計算贈與總額，並補徵贈與稅，還會加計利息。
- 處罰：除了補稅之外，還可能被處以罰鍰。
- 影響房地合一稅：未來子女出售該房產時，取得成本將以受贈時的房屋評定現值及土地公告現值計算，而非當初「買賣」的價格，導致獲利增加，需要繳納的房地合一稅也會大幅提高。
- 刑事責任：情節嚴重者，例如涉及偽造文書等，可能還會面臨刑事責任.
案例分享： 新北中和一位李姓女士，因為罹癌想將房產過戶給姪子，為了節省稅費，與地政士以「假買賣真贈與」方式辦理。李女士過世後，她的弟弟爭取繼承權時發現此事並提告，最終姪子與地政士皆被判刑。這個案例提醒我們，切勿為了節稅而以身試法。
如何避免「假贈與」的風險？
想要避免「假贈與」的風險，最重要的是確保買賣的真實性。以下提供幾點建議：
- 確實支付價金：子女必須確實支付房產的價金，並保留完整的匯款紀錄。
- 資金來源合法：子女的購屋資金必須是自有資金，不得來自父母的贈與或借貸。
- 設定合理的買賣價格：買賣價格應參考市價，避免過低。
- оформление 正式租賃契約：即使父母仍居住在該房產，也應 оформление 正式的租賃契約，並支付合理的租金。
- оформление 使用權協議：若不 оформление 租賃契約，也可 оформление 使用權協議，明確規範雙方的權利義務。
高齡者在進行房產移轉時，務必諮詢專業的地政士、律師或會計師，尋求最合適的規劃方案，才能避免不必要的稅務風險。
高齡者贈與房產後的稅務與照顧風險：居住權保障
將房產贈與子女，是許多高齡者在財產規劃時會考慮的方式。然而，在開心完成贈與的同時，也別忘了保障自己的居住權，否則可能面臨無家可歸的窘境。
居住權的重要性
- 案例分享：曾有老先生將房產贈與兒子後，兒子卻不孝，不僅不照顧老先生，甚至想將房子賣掉。幸好老先生當初有保留居住權，才能繼續安穩地住在自己原來的家.
- 法律保障：《民法典》中設有居住權的相關規定，居住權是指居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。簡單來說，即使房產所有權已轉移，您仍然可以合法地住在裡面.
如何保障居住權？
方法一：贈與契約附加條件
在贈與契約中明確載明，受贈人（子女）必須無條件提供贈與人（父母）終身居住權。。
- 詳細條款：契約中應詳細列出居住權的範圍（例如：房屋的全部或部分）、使用方式、以及相關費用（例如：水電費、管理費）的負擔方式。
- 附加條款範例：為了更周全，可考慮加入「防不孝條款」，明訂若受贈人未盡到扶養義務，贈與人有權撤銷贈與。 扶養義務包含經濟上的支持、生活上的照顧以及精神上的慰藉.
方法二：設立居住權登記
除了在贈與契約中註明外，更重要的是向地政事務所辦理居住權登記.
- 法律效力：居住權登記具有對抗第三人的效力。也就是說，即使子女將房產出售、抵押，您的居住權仍然受到保障，買方或債權人不得要求您搬離.
- 設定流程：備妥贈與契約、身分證明文件、印章等，向地政事務所申請居住權登記。
方法三：信託規劃
透過信託機制，將房產所有權移轉給受託人（例如：銀行、信託公司），並指定自己為受益人，享有居住權.
- 信託優勢：信託可以更靈活地設計各種條款，例如：居住權保障、醫療費用支付、安養機構安排等。 此外，信託財產具有獨立性，可以有效隔離子女的債務風險.
- 案例分享：曾有老夫妻將房產贈與女兒後，女兒因投資失利而負債累累。幸好事先設立了信託，才能保住房產，避免被債權人強制執行.
注意事項
- 詳細諮詢：贈與前務必諮詢專業律師、會計師或信託規劃師，評估各種方案的優缺點，並量身打造最適合您的財產規劃方案。
- 文件保存：妥善保存所有相關文件，包括贈與契約、居住權登記文件、信託契約等，以備不時之需。
- 定期檢視：定期檢視您的財產規劃方案，並根據法規變化和自身情況進行調整，確保您的權益始終受到保障。
透過周全的規劃，您可以安心地將房產傳承給子女，同時也能確保自己的晚年生活無虞.
| 方案 | 方法 | 優點 | 缺點 | 注意事項 |
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| 贈與契約附加條件 | 在贈與契約中明確載明，受贈人（子女）必須無條件提供贈與人（父母）終身居住權。 |
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| 設立居住權登記 | 向地政事務所辦理居住權登記。 |
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備妥贈與契約、身分證明文件、印章等，向地政事務所申請居住權登記。 |
| 信託規劃 | 透過信託機制，將房產所有權移轉給受託人（例如：銀行、信託公司），並指定自己為受益人，享有居住權。 |
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共同注意事項：
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高齡者贈與房產後的稅務與照顧風險：信託解套
贈與房產給子女，除了稅務上的考量，更重要的是如何保障自己的晚年生活。若擔心子女在取得房產後，不履行照顧義務，或是擔心因子女的債務問題影響到自己的居住權，這時候，「信託」就是一個相當值得考慮的工具。透過信託機制，能有效將財產的所有權與使用權分離，保障高齡者的權益，避免晚年生活陷入困境。
信託是什麼？如何運作？
簡單來說，信託就是將您的財產（包含房地產、現金、股票等）委託給受託人管理，並依照您的意願，將信託利益分配給受益人。在高齡財產規劃中，常見的信託架構如下：
- 委託人：高齡者本人，即財產的提供者。
- 受託人：可以是銀行、信託公司，或是您信任的親友，負責管理信託財產。
- 受益人：通常是高齡者本人，也可以包含其他需要照顧的對象（例如配偶、子女）。
- 信託監察人：可設立信託監察人，以監督受託人是否有依照信託契約管理信託財產，保障委託人及受益人的權益.
舉例來說，王老太太擔心將房產贈與給兒子後，自己失去居住保障，也擔心兒子不善理財，因此設立信託。王老太太為委託人及受益人，委託銀行管理該房產，信託契約中明定，銀行需定期將房租收益匯給王老太太作為生活費，並負責房屋的修繕。如此一來，王老太太既能保有房產帶來的收益，又能避免房屋被隨意處分。
信託如何解決高齡者贈與房產後的照顧風險？
信託制度能為高齡者提供多重的保障，以下列出幾項常見的應用方式：
- 居住權保障：
信託契約中可明訂高齡者對該房產的居住權，確保在信託期間，高齡者可以繼續安心居住。即使房產所有權已轉移給受託人，高齡者仍享有實際的居住使用權。
- 生活費來源：
可將房產出租，租金收益納入信託財產，作為高齡者的生活費來源。信託契約可約定定期撥付生活費，確保高齡者每月有穩定的收入。
- 醫療費用支付：
信託契約可明訂，當高齡者需要醫療照護時，受託人有權動用信託財產支付醫療費用，確保高齡者能獲得妥善的醫療照護。
- 避免子女不當處分：
透過信託，可有效限制子女對房產的處分權，避免子女因財務問題或其他因素，隨意出售房產，損害高齡者的權益。
- 避免財產被詐騙：
將財產交付信託，能降低高齡者被詐騙的風險。受託人會依照信託契約管理財產，並定期向信託監察人報告，讓高齡者的財產受到更嚴密的保護。
信託的種類：自益信託與他益信託
在信託的規劃上，可分為「自益信託」與「他益信託」兩種：
- 自益信託：
委託人與受益人為同一人，也就是高齡者將財產信託，自己也同時是信託利益的享有者。自益信託在稅務上較為單純，不會產生贈與稅的問題。
- 他益信託：
委託人與受益人為不同人，例如高齡者將財產信託，但受益人是其子女或孫子女。此時，可能會被視為贈與，產生贈與稅。
選擇哪一種信託方式，取決於高齡者的具體需求與財產規劃。若高齡者主要目的是保障自己的晚年生活，自益信託會是較為合適的選擇。若
信託的費用
辦理信託需要支付一些費用，主要包含：
- 簽約手續費：約新台幣 2,000 – 5,000 元不等。
- 信託管理費：通常按信託財產的一定比例收取，約為每年 0.2% – 0.6%。
- 其他費用：例如不動產過戶的代書費、稅費等。
建議在辦理信託前，詳細詢問各家銀行或信託公司的收費標準，並比較其服務內容，選擇最符合自身需求的方案。
案例分享
李奶奶將房產贈與給獨生子，但兒子婚後對她不聞不問，甚至要求她搬離原本的住處。幸好李奶奶在贈與前就設立了信託，將房產出租，租金收益作為她的生活費來源。即使兒子不孝，李奶奶也能靠著信託，安穩度日.
透過信託，高齡者可以更有保障地將財產傳承給下一代，同時也能確保自己的晚年生活無虞。在規劃贈與房產時，不妨將信託納入考量，為自己打造一個安心、無憂的退休生活。
高齡者贈與房產後的稅務與照顧風險結論
綜觀以上分析，我們可以清楚看到，高齡者贈與房產後的稅務與照顧風險，遠比想像中複雜。單純的財產轉移，若沒有經過周全的規劃，很可能導致稅務負擔增加，甚至讓晚年生活陷入困境。在享受傳承喜悅的同時，務必謹慎評估各項風險，才能真正實現財富傳承的價值。
首先，在稅務方面，除了贈與稅之外，還需要考慮房地合一稅、土地增值稅等相關稅負。若想節稅，除了善用每年的免稅額，分年贈與之外，更要避免落入「假贈與」的陷阱，以免被國稅局追徵稅款，甚至面臨罰鍰。 提醒您，若想了解更多贈與稅與遺產稅差異:房產移轉最佳規劃時機，事先做好功課才能更安心，可以參考這篇文章：贈與稅與遺產稅差異:房產移轉最佳規劃時機。
更重要的是，贈與房產後的居住權保障。透過在贈與契約中附加條件、設立居住權登記，或是利用信託機制，都能有效保障高齡者的居住權益，確保晚年生活無虞。畢竟，房子不僅僅是財產，更是安身立命的居所。若房屋稅的認定產生爭議，可以參考這篇文章：房屋稅自用住宅與非自用住宅認定爭議。
因此，建議即將面臨退休或已退休的高齡者及其子女，在規劃財產傳承時，務必尋求專業的財產規劃與信託法律顧問協助，量身打造最適合自身情況的方案。唯有透過專業的規劃，才能兼顧稅務節省和晚年照顧，讓財富傳承不僅僅是財產的轉移，更是愛與關懷的延續，為您和您的家人創造更美好的未來。
高齡者贈與房產後的稅務與照顧風險 常見問題快速FAQ
Q1: 贈與房產給子女，每年有多少免稅額？超過免稅額的部分怎麼辦？
根據現行《遺產及贈與稅法》規定，每位贈與人每年有免稅額度。以2025年為例，每位贈與人的每年贈與免稅額為新台幣244萬元。 若贈與的房產價值（以土地公告現值及房屋評定現值計算）超過此金額，便需要申報並繳納贈與稅。可以考慮分年贈與，將房產分次移轉，每年只贈與一部分持分，價值控制在當年度的免稅額之內，但分割分年贈與潛藏代書費、地政規費等額外支出，也需要考慮高齡者的身體狀況。
Q2: 什麼是「假贈與」？被國稅局認定為「假贈與」會有什麼後果？
「假贈與」指的是表面上以買賣合約方式進行房產移轉，但實際上子女並未真正支付價金，或資金又流回父母手中。一旦被國稅局認定為「假贈與」，將面臨以下後果：補徵贈與稅、處罰、影響房地合一稅，嚴重者甚至可能面臨刑事責任。為避免風險，應確保買賣的真實性，確實支付價金，且資金來源合法，設定合理的買賣價格，並 оформление 正式租賃契約或使用權協議。
Q3: 贈與房產後，如何保障高齡者的居住權？信託能提供哪些保障？
保障居住權的方法包含：在贈與契約中明確載明終身居住權，並加入防不孝條款；向地政事務所辦理居住權登記，以對抗第三人；或透過信託機制，將房產所有權移轉給受託人，並指定自己為受益人，享有居住權。信託能提供居住權保障、生活費來源、醫療費用支付、避免子女不當處分、避免財產被詐騙等多重保障，確保高齡者的晚年生活無虞。
