近年來，預售屋市場交易熱絡，許多投資者看準其增值潛力。然而，預售屋讓渡課稅規定在房地合一稅2.0上路後有了重大變革，特別是如何適用新稅制，成為投資者必須正視的議題。簡單來說，預售屋讓渡已納入房地合一稅的課稅範圍，不再是過去認知的「權利轉讓」而已。即使尚未取得房屋產權，只要將預售屋合約轉讓給他人，就可能產生稅負。
自房地合一稅2.0實施後，預售屋讓渡所得必須申報，並依據持有期間適用不同的稅率。短期持有轉讓的稅率較高，可能高達45%或35%。因此，精確計算讓渡所得，並且瞭解有哪些費用可以合法扣抵，就顯得格外重要。賣方務必妥善保存原始簽約資料、代書費用、裝潢款項等相關費用發票，這些都能夠在申報時作為可抵扣成本，降低應納稅額。
此外，讓渡日的認定也常常是投資人容易產生誤解的地方。稅法上認定的讓渡日，是以簽署讓與契約並收取代價的日期為準，並非實際交屋日。若未據實申報，將可能面臨補稅及罰鍰。
實務建議： 預售屋投資涉及複雜的稅務計算，稍有不慎可能影響您的投資收益。在決定轉讓預售屋之前，我強烈建議您尋求專業的稅務顧問進行諮詢，預先估算可能產生的稅額，並確認報稅路徑與潛在風險。瞭解如何利用「實價登錄2.0」挑選合理房價物件，也是降低持有成本的關鍵 [如何利用「實價登錄2.0」挑選合理房價物件](https://0910098337.com/4878/2025/01/25/) 。同時，考量到市場變動與稅務法規的更新，稅務規劃更需與時俱進，才能保障您的權益。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
- 轉讓前務必諮詢稅務顧問：在決定轉讓預售屋之前，先向稅務顧問諮詢，預估房地合一稅2.0下的稅額，並確認報稅路徑與潛在風險。釐清持有期間認定、可扣抵費用範圍等細節，才能避免事後補稅或罰鍰。
- 妥善保存所有交易文件：從簽約金、代書費用到裝潢款項，所有與預售屋讓渡相關的費用發票與合約都要妥善保存，作為申報房地合一稅時可抵扣成本的證明。確保文件完整，才能最大程度降低應納稅額。
- 以簽約收取代價日為準： 讓渡日認定以簽署讓與契約並收取代價的日期為準，而非交屋日。切記申報時間點，避免逾期申報。若對日期認定有疑慮，建議再次諮詢專業人士。
預售屋讓渡課稅規定：房地合一稅2.0重點解析
自2021年7月1日起，房地合一稅2.0正式實施，這項新制對預售屋讓渡的稅務影響深遠 。過去，預售屋的交易可能被視為權利轉讓，稅負相對較輕，但現在，預售屋讓渡被明確納入房地合一稅的課稅範圍，這意味著預售屋的交易所得將受到更嚴格的稅務規範 。
房地合一稅2.0 的主要變革
- 持有期間的認定： 房地合一稅2.0 針對持有期間有更細緻的劃分，進而影響稅率。持有期間的長短，將直接決定您適用哪一個級距的稅率 。
- 稅率的調整： 房地合一稅2.0 調整了各個持有期間的稅率。持有時間越短，稅率越高。舉例來說，持有2年以內的預售屋轉讓，可能會面臨高達45%的稅率 。
- 費用認列的限制： 房地合一稅2.0 對於可扣除的費用也做了更明確的規範，這會影響到讓渡所得的計算，進而影響應納稅額 。
誰會受到影響？
所有在2016年1月1日以後取得，且在2021年7月1日以後轉讓的預售屋，都適用房地合一稅2.0 的規定 。無論您是投資客還是自住客，只要您有預售屋讓渡的行為，就必須瞭解新制的相關規定，以確保您的權益 .
實際案例說明
舉例來說，假設A君在2022年2月以1000萬元的總價購買了一間預售屋，並支付了200萬元的簽約款。在2023年3月，A君以300萬元的價格將預售屋讓渡給B君，由B君支付剩餘的800萬元給建商 。
在這個案例中，A君的成交價額為300萬元，取得成本為200萬元。若A君無法提供相關費用證明，則可列舉的費用為9萬元（300萬元 x 3%）。因此，A君的課稅所得為91萬元（300萬元 – 200萬元 – 9萬元）。由於A君持有期間在兩年以內，適用45%的稅率，因此A君應納稅額為40萬9,500元（91萬元 x 45%）。
如何應對房地合一稅2.0？
- 瞭解稅法規定： 仔細研讀房地合一稅2.0 的相關法規，瞭解預售屋讓渡的課稅規定、稅率、成本費用認列等 . 您可以參考財政部的官方網站，或諮詢專業的稅務顧問，以確保您對稅法有正確的理解 .
- 妥善保存文件： 在預售屋的交易過程中，務必妥善保存所有相關的文件，包括買賣契約、付款證明、費用發票等 。這些文件將作為您申報房地合一稅時的重要依據，有助於您正確計算讓渡所得，並合法列舉可扣抵的成本費用 .
- 尋求專業諮詢： 房地合一稅 的計算方式較為複雜，如果您對稅務不熟悉，建議尋求專業的稅務顧問 。稅務顧問可以根據您的具體情況，提供專業的稅務規劃建議，幫助您降低稅負擔 .
- 誠實申報納稅： 務必在規定的時間內，誠實申報房地合一稅 。切勿逃漏稅，以免被稅務機關處罰 . 如果您不確定如何申報，可以參考財政部提供的線上稅務試算服務，或向稅務機關尋求協助 .
掌握房地合一稅2.0 的重點，才能在預售屋的投資路上更加穩健。
【預售屋讓渡課稅規定：房地合一稅如何適用於持有時間？】
瞭解房地合一稅如何根據持有時間影響您的稅負至關重要。簡單來說，您持有預售屋的時間越短，稅率就越高。房地合一稅2.0針對預售屋讓渡的持有時間，制定了更詳細的稅率級距。
房地合一稅2.0持有時間與稅率：
- 2年以內：稅率為45%。
- 超過2年未滿5年：稅率為35%。
- 超過5年未滿10年：稅率為20%。
- 超過10年：稅率為15%。
因此，若您在2年內轉讓預售屋，將適用最高的45%稅率。持有超過10年，稅率則降至15%。
持有期間的認定：
- 取得日：預售屋的取得日認定為簽訂買賣契約日。
- 交易日：交易日認定為簽訂預售屋讓渡契約的日期。
要特別留意的是，預售屋與成屋的持有期間不能合併計算。若您持有預售屋至完工交屋後纔出售，持有期間將從取得房屋所有權之日起重新計算。這意味著，即使您持有預售屋3年，交屋後持有成屋1年出售，仍適用持有1年以內的稅率，而非持有4年的稅率。
實例
提醒：
- 申報期限：務必在預售屋讓渡契約簽訂次日起30日內申報房地合一稅。
- 誠實申報： 應誠實申報成交價額，切勿以預售屋買賣契約書的總價申報，而是以實際收取受讓人給付的價額為準。
瞭解持有時間的計算方式，能幫助您更精確地掌握稅負，做出更明智的投資決策。建議您在進行預售屋讓渡前，諮詢專業的稅務顧問，以確保稅務申報的正確性。
【預售屋讓渡課稅規定：如何正確計算讓渡所得？】
預售屋讓渡所得的計算是申報房地合一稅的關鍵步驟。簡單來說，讓渡所得就是您出售預售屋所獲得的收入，扣除相關成本和費用後的淨額。但魔鬼藏在細節裡，如何正確認定收入、列舉成本和費用，直接影響您需要繳納的稅額。以下將詳細說明計算的各個環節：
預售屋讓渡所得計算公式
讓我們先從公式開始，掌握計算的大方向：
預售屋讓渡所得 = 讓渡總額 – 原始取得成本 – 相關費用
接下來，我們將針對公式中的每個項目進行詳細解析：
讓渡總額的認定
讓渡總額指的是您出售預售屋所收到的全部價金，包含：
- 買方支付的轉讓價金：這是最直接的收入來源，也就是買方為了取得您的預售屋合約權利所支付的金額。
- 其他名目的收入：例如，若您在轉讓預售屋時，一併將已支付的客變費用、設計費用等轉嫁給買方，這些也應計入讓渡總額。
重點提醒：務必保留所有收款紀錄，例如銀行轉帳紀錄、現金收據等，作為收入認定的佐證。若有任何名目的額外收入，也應如實申報，避免稅務爭議。
原始取得成本的認定
原始取得成本指的是您當初購買預售屋時所支付的價金，主要包含：
- 已支付的簽約金、訂金及各期款：這是最主要的成本項目，務必保留原始的預售屋買賣契約書，以及各期款的繳款證明。
- 其他相關成本：例如，印花稅、代書費等，只要能提供相關證明文件，都可列入原始取得成本。
重點提醒：原始取得成本的認定非常重要，關係到您能抵扣多少稅額。因此，務必妥善保存所有相關文件，例如預售屋買賣契約書、付款證明、代書費用發票等。若有遺失，應盡快向相關單位申請補發。
相關費用的認定
相關費用指的是您在讓渡預售屋過程中實際發生的必要費用，主要包含：
- 仲介費：若您透過房仲業者出售預售屋，支付給仲介業者的服務費用可以列為費用。
- 廣告費：若您為了出售預售屋而自行刊登廣告，相關的廣告費用可以列為費用。
- 其他必要費用：例如，為了順利出售預售屋而產生的清潔費、搬運費等，只要能提供合理的證明文件，也有機會列為費用。
重點提醒：並非所有費用都能列為扣抵項目，稅務機關會針對費用的必要性和合理性進行審核。因此，務必保留所有費用發票或收據，並確認費用與預售屋讓渡有直接關聯。
案例解析
假設林先生於2023年以總價1000萬購入一間預售屋，已支付簽約金、訂金及各期款共200萬。2025年，林先生以250萬的價格將預售屋讓渡給王小姐，並支付仲介費5萬元。則林先生的預售屋讓渡所得計算如下：
讓渡總額：250萬
原始取得成本：200萬
相關費用：5萬
讓渡所得：250萬 – 200萬 – 5萬 = 45萬
因此，林先生需要申報房地合一稅的讓渡所得為45萬元。但實際應繳納的稅額，還需要考量持有時間及適用的稅率。接下來，您可以參考財政部提供的房地合一稅專區，進一步瞭解稅率的相關規定。
提醒： 每個人的情況不同，建議您在申報前諮詢專業的稅務顧問，以確保您的權益並符合相關法規。 此外，您也可以參考財政部稅務入口網，獲取更多稅務相關資訊。
| 項目 | 說明 | 重點/注意事項 |
|---|---|---|
| 讓渡所得計算公式 | 讓渡總額 – 原始取得成本 – 相關費用 | 掌握計算的大方向。 |
| 讓渡總額 | 出售預售屋所收到的全部價金，包含：
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務必保留所有收款紀錄，如銀行轉帳紀錄、現金收據等。如實申報任何名目的額外收入，避免稅務爭議。 |
| 原始取得成本 | 當初購買預售屋時所支付的價金，包含：
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務必妥善保存所有相關文件，例如預售屋買賣契約書、付款證明、代書費用發票等。若有遺失，應盡快向相關單位申請補發。 |
| 相關費用 | 讓渡預售屋過程中實際發生的必要費用，包含：
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並非所有費用都能列為扣抵項目，稅務機關會針對費用的必要性和合理性進行審核。務必保留所有費用發票或收據，並確認費用與預售屋讓渡有直接關聯。 |
| 案例解析 (林先生) | 假設：總價1000萬購入預售屋，已支付200萬，以250萬讓渡，仲介費5萬。
讓渡總額：250萬 原始取得成本：200萬 相關費用：5萬 讓渡所得：250萬 – 200萬 – 5萬 = 45萬 |
林先生需要申報房地合一稅的讓渡所得為45萬元。實際應繳納的稅額，還需要考量持有時間及適用的稅率。 |
| 提醒： 每個人的情況不同，建議您在申報前諮詢專業的稅務顧問，以確保您的權益並符合相關法規。 此外，您也可以參考財政部稅務入口網，獲取更多稅務相關資訊。 | ||
【預售屋讓渡課稅規定：成本扣除與文件準備】
在計算預售屋讓渡所得時，除了收入之外，另一個重要的環節就是成本的扣除。正確列報可扣除的成本與費用，可以有效降低您的稅負。以下將詳細說明哪些項目可以列為成本，以及申報時需要準備哪些文件，讓您在稅務申報上更加順利。
可扣除的成本項目
- 已支付的工程款： 這是最主要的成本項目。您已支付給建商的款項，包含簽約金、各期工程款等，都可以列為成本。務必保存好每次繳款的收據，作為申報時的證明文件。
- 契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等： 這些在購買預售屋時產生的相關費用，只要能提供具體的支付證明，都可列為成本扣除。
- 可增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費： 像是客變、客製化變更的費用，能提出相關的合約及付款證明，也可以列入成本。
文件準備清單
為了順利完成稅務申報，以下列出您需要準備的文件清單：
- 預售屋買賣契約書正本及影本： 這是證明您購買預售屋的重要文件，上面會載明房屋總價、付款方式等資訊。
- 預售屋讓渡契約書影本(私契)： 這是證明您轉讓預售屋權利的依據，上面會載明轉讓價格等重要資訊。
- 已支付工程款的收據或證明： 包含簽約金、各期工程款的繳款證明，務必妥善保存。
- 各項費用的發票或收據： 像是代書費、仲介費、客變費用等的發票或收據，抬頭應為納稅義務人本人.
- 其他相關文件： 其他有助於證明成本或費用的文件，例如：銀行貸款合約、修繕合約等。
成本認定的注意事項
在申報成本時，有幾點需要特別留意：
- 實際支付金額： 申報的成本必須是實際支付的金額，不能誇大或虛報。
- 保存完整憑證： 所有的成本費用都必須有合法的憑證，例如：發票、收據、合約等。
- 費用認列上限： 若無法提供相關證明文件，稅務機關可按成交價額的3%計算費用，但設有30萬元的上限。
- 成交價額認定： 預售屋轉讓的成交價額，應以實際收取受讓人給付的價額為準，不包括受讓人後續支付給建設公司的價款。 舉例來說，A以房地總價1,000萬元與甲公司簽定預售屋買賣契約，嗣A與B簽訂該預售屋預購權利轉讓契約，契約內容為B同意以房地總價1,030萬元取得A原購屋契約之權利，B支付30萬元向A購買該預售屋之購買權利，及支付給A已繳付給甲公司購買預售屋之價款300萬元，本案的成交價並非1,030萬元，而是330萬元（30萬元+300萬元），得以按3%認列之移轉費用則為99,000元（330萬元×3%）。
常見的稅務風險
在預售屋讓渡的稅務申報上，常見的風險包含：
- 未據實申報： 隱瞞或低報讓渡所得，可能被稅務機關查覈並處罰.
- 無法提供成本證明： 無法提供足夠的成本證明，導致可扣抵的金額減少，增加稅負.
- 誤用稅務優惠： 誤用或濫用稅務優惠，例如：不符合自用住宅的條件卻申報自用住宅優惠稅率.
建議您在申報前，仔細核對相關文件，如有疑問，可尋求專業的稅務顧問協助，確保申報的正確性。
預售屋讓渡課稅規定:房地合一稅如何適用結論
綜觀全文，相信您對預售屋讓渡課稅規定:房地合一稅如何適用，以及相關的申報流程、稅務規劃策略，有了更深入的瞭解。預售屋投資雖然潛力無限，但在房地合一稅2.0的架構下，稅務規劃更顯重要。務必記住，精確計算讓渡所得、妥善保存相關單據、誠實申報，是保障自身權益的不二法門。
在您準備踏入預售屋讓渡市場前，不妨回頭檢視當初的投資決策，思考如何利用「實價登錄2.0」挑選合理房價物件，或許能為您降低不少持有成本。同時，稅務法規日新月異，建議您定期關注相關資訊，或諮詢專業稅務顧問，以確保您的稅務規劃與時俱進。
此外，在評估投資標的時，可以多方考量，例如：如何評估中古屋交易是否比預售屋更具投資價值，或許能讓您找到更適合自己的投資選項。掌握充分的資訊，做好萬全的準備，才能在房地產市場中穩健前行。
希望這篇文章能幫助您更順利地面對預售屋讓渡的稅務挑戰，祝您投資順利！
預售屋讓渡課稅規定:房地合一稅如何適用 常見問題快速FAQ
Q1: 房地合一稅2.0對預售屋讓渡有什麼影響？
A1: 房地合一稅2.0將預售屋讓渡明確納入課稅範圍，不再視為單純的權利轉讓。這意味著預售屋的交易所得將受到更嚴格的稅務規範，需要申報房地合一稅，並根據持有期間適用不同的稅率。持有期間越短，稅率越高，可能高達45%或35%。
Q2: 預售屋的讓渡所得如何計算？
A2: 預售屋讓渡所得的計算公式為：預售屋讓渡所得 = 讓渡總額 – 原始取得成本 – 相關費用。 讓渡總額指的是您出售預售屋所收到的全部價金；原始取得成本指的是您當初購買預售屋時所支付的價金；相關費用指的是您在讓渡預售屋過程中實際發生的必要費用，例如仲介費、廣告費等。 務必妥善保存相關文件，例如原始買賣契約、代書費用發票等，以利申報時舉證。
Q3: 預售屋的持有時間如何認定，對稅率有什麼影響？
A3: 預售屋的取得日認定為簽訂買賣契約日，交易日認定為簽訂預售屋讓渡契約的日期。 房地合一稅2.0針對預售屋讓渡的持有時間制定了更詳細的稅率級距：
2年以內：稅率為45%。
超過2年未滿5年：稅率為35%。
超過5年未滿10年：稅率為20%。
超過10年：稅率為15%。
因此，持有時間越短，稅率越高。另需注意，預售屋與成屋的持有期間不能合併計算。
