想買賣二手屋，卻又擔心交易過程複雜、風險重重嗎？其實，掌握二手屋交易流程重點與買賣雙方應注意事項，就能大幅降低交易風險，保障自身權益。一般來說，二手屋交易會經歷簽訂斡旋單、正式買賣契約、履約保證、貸款申請、交屋驗收、過戶登記等階段，每個環節都馬虎不得。
舉例來說，身為買方，務必仔細查閱土地建物權狀、地籍圖謄本、使用分區證明等文件，確認房屋產權是否清晰、用途是否符合需求，以及有無被設定抵押或查封等狀況。簽訂斡旋單與買賣契約時，更建議透過預售屋履約保證與買方權益保護機制，例如：將價金交付信託專戶，確保產權移轉與款項交付能同步完成。
交屋驗收時，務必仔細檢查屋內的水電、管線及其他可能存在的瑕疵，並拍照記錄現況。而身為賣方，則應提前瞭解並申報房地合一稅，同時確認房貸已結清，才能順利完成過戶。我個人建議，在交易過程中，若有任何疑慮，不妨尋求專業人士的協助，例如：委託律師審閱合約、聘請驗屋公司協助驗屋等，讓交易過程更加安心有保障。熟悉二手屋交易的每個環節，並謹慎應對潛在風險，是確保買賣雙方都能順利完成交易的關鍵。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
- 買方務必詳查產權、善用履約保證：簽訂斡旋單或買賣契約前，務必查閱土地建物權狀、地籍圖謄本等文件，確認產權清晰無瑕疵。同時，強烈建議設定履約保證（如：價金信託），確保款項與產權移轉同步完成，降低交易風險。
- 賣方誠實告知屋況、提前準備稅務：誠實告知房屋的屋齡、漏水、壁癌等狀況，避免日後產生糾紛。並提前了解房地合一稅申報規定，結清房貸，確保過戶流程順利進行。
- 買賣雙方謹慎驗屋、必要時尋求專業協助：交屋驗收時，仔細檢查水電、管線、建物瑕疵，並記錄現況。若對合約內容、房屋狀況有疑慮，建議尋求律師審閱合約或委託驗屋公司協助，保障自身權益。
確認買賣意向：二手屋交易流程中的斡旋與議價
在您踏入二手屋交易的旅程後，第一個關鍵步驟便是確認買賣意向。這個階段的核心在於斡旋與議價，這是買方與賣方初步接觸、互相瞭解彼此期望的重要過程。成功與否，直接影響後續交易能否順利進行。對於買賣雙方而言，充分的準備與清晰的認知至關重要。
買方：出價的藝術與斡旋的策略
對於首次購屋者或是換屋族來說，出價往往是一項挑戰。如何開出一個既能展現誠意，又能保障自身利益的價格呢？
- 瞭解市場行情：在出價前，務必對目標區域的房價有充分的瞭解。您可以參考實價登錄網站 (內政部不動產交易實價查詢服務網) 查詢類似物件的成交價格，作為出價的參考依據。
- 評估房屋狀況：房屋的屋齡、裝潢、格局、以及是否有漏水、壁癌等問題都會影響其價值。請務必仔細檢查房屋狀況，並將其納入考量。
- 擬定斡旋策略：您可以選擇直接與屋主議價，或是透過房仲業者進行斡旋。斡旋時，除了價格之外，付款方式、交屋時間等條件也都可以一併提出。
- 斡旋金的運用：通常買方會支付一筆斡旋金，以表示購屋誠意。斡旋金的金額通常是總價的1%~3%。請務必確認斡旋期間、以及斡旋不成立時斡旋金的退還方式。
- 審閱要約書： 2021年起，部分縣市試辦「要約書」，若買方不方便準備現金，也可選擇填寫「不動產要約書」替代支付斡旋金。要約書的效力與斡旋金相同，屋主同意後，買方就必須依約履行。
重點提醒：無論是支付斡旋金或是簽署要約書，請務必仔細審閱相關條款，確保自身權益。
賣方：堅守底線與創造雙贏
對於有意出售房產的屋主而言，如何設定合理的底價，並在議價過程中爭取最佳利益，是重要的課題。
- 瞭解房屋價值：在開價前，您可以委託專業估價師進行房屋估價，或是參考實價登錄的資訊，瞭解類似物件的成交價格。
- 設定合理底價：設定一個可接受的底價，作為議價的基準。您可以考量房屋的取得成本、裝潢費用、以及市場行情等因素。
- 評估買方誠意：透過房仲業者瞭解買方的購屋動機、財務狀況、以及出價的誠意。
- 議價的技巧：在議價過程中，您可以適度讓步，但務必堅守底線。除了價格之外，付款方式、交屋時間等條件也都可以作為議價的籌碼。
- 斡旋期間的應對：在斡旋期間，您可以評估是否接受買方的出價。若不接受，您可以提出反要約，或是直接拒絕。
重點提醒：在決定接受買方的出價前，請務必審慎評估，並諮詢專業人士的意見，確保自身權益。
買賣雙方共同注意事項
在斡旋與議價階段，買賣雙方都應該注意以下事項：
- 誠實告知：誠實告知房屋的相關資訊，例如：屋齡、屋況、是否有漏水、壁癌等問題。
- 保持理性：在議價過程中，保持理性，避免情緒化的言行。
- 尋求專業協助：必要時，可以尋求房仲業者、律師等專業人士的協助。
- 文件保存：妥善保存所有相關文件，例如：斡旋單、要約書、議價紀錄等。
透過充分的準備與清晰的認知，買賣雙方都能在斡旋與議價階段，為後續的交易奠定良好的基礎。謹記，誠信與理性是成功交易的不二法門。
簽訂買賣契約：二手屋交易流程重點與雙方權益
買賣雙方達成初步共識，完成斡旋、議價後，接下來的重頭戲就是簽訂正式的不動產買賣契約。這份契約是保障雙方權益的重要法律文件，因此務必謹慎處理。契約內容鉅細靡遺，簽訂前務必逐條審閱，如有疑慮應立即提出，切勿草率簽字。以下針對簽訂買賣契約的重點與買賣雙方應注意事項進行詳細
買賣契約應載明之重要事項：
- 房屋及土地的詳細資訊：
- 房屋的地址、建物登記坪數、格局、屋齡、用途等。
- 土地的地段、地號、地目、持分比例等。
- 確認房屋的權狀與謄本上的資料是否一致。
- 價金及付款方式：
- 明確載明房屋的總價、各期款項的金額與支付時間。
- 付款方式：例如現金、支票、匯款等。
- 自備款與貸款的比例。
- 稅費負擔：
- 房屋交易涉及多項稅費，例如契稅、印花稅、地價稅、房屋稅等，買賣雙方應明確約定各自的負擔比例。
- 一般而言，契稅由買方負擔，印花稅、地價稅、房屋稅則依據持有時間比例分攤。
- 建議參考財政部稅務入口網 查詢最新稅務規定。
- 交屋時間及條件：
- 明確約定交屋的日期。
- 確認房屋在交屋前是否已完成修繕，並符合合約約定的條件。
- 屋內現況：詳細記錄屋內現況，例如裝潢、設備等，並拍照存證，避免交屋後產生爭議。
- 違約條款：
- 明確約定買賣雙方違約的責任與賠償方式。
- 違約金的比例應合理，避免過高或過低。
- 例如，若買方違約，可能被沒收部分已支付的價金；若賣方違約，則可能需要賠償買方已支付的價金及其他損失。
- 其他特別約定事項：
- 例如，房屋是否有漏水、海砂屋、輻射屋等問題。
- 房屋是否曾發生過非自然死亡事件（例如凶宅）。
- 是否有增建、改建等情形。
- 這些事項務必在合約中明確載明，以保障自身權益。
買方應注意事項：
- 審閱契約內容：仔細審閱契約的每一條款，確認內容是否與先前議定的條件一致。
- 確認賣方身分：核對賣方的身分證件，確認其為房屋的合法所有權人。
- 查詢房屋產權：向地政事務所申請土地及建物謄本，確認房屋的產權狀況，例如是否有抵押、查封等情形。可以參考內政部地政司網站。
- 確認房屋現況：仔細檢查房屋的屋況，例如漏水、壁癌、結構安全等問題。
- 尋求專業協助：必要時，可以聘請律師或不動產經紀人協助審閱契約，提供專業建議。
賣方應注意事項：
- 誠實告知房屋狀況：誠實告知買方房屋的真實狀況，例如漏水、海砂屋、輻射屋等問題，避免日後產生糾紛。
- 提供完整產權資料：提供完整的土地及建物謄本、房屋權狀等產權資料，供買方查閱。
- 確認買方付款能力：確認買方有足夠的資金或貸款能力支付房款。
- 尋求專業協助：必要時，可以聘請律師或不動產經紀人協助處理交易事宜，確保自身權益。
簽訂買賣契約是二手屋交易流程中極為重要的一環，買賣雙方務必仔細審閱契約內容，並注意上述事項，才能保障自身權益，避免日後產生不必要的糾紛。若對契約內容有任何疑慮，建議尋求專業人士的協助。
履約保證設定：二手屋交易流程重點與買賣方保障
在二手屋交易中，履約保證是一項至關重要的安全機制，旨在保障買賣雙方在交易過程中的權益，確保交易順利完成。透過第三方機構（通常是銀行、建經公司或大型仲介公司）的介入，買方的購屋款不會直接交給賣方，而是存入履約保證專戶，待交易完成後，再由專戶撥款給賣方。這能有效避免賣方捲款潛逃，或買方付了錢卻無法順利取得房屋所有權的風險。
什麼是履約保證？
履約保證是一種風險管理工具，就像為您的交易上了保險。它能確保買賣雙方都能按照合約履行義務，降低交易過程中的不確定性。當買方支付款項後，這筆錢會被存放在一個獨立的專戶中，由第三方機構管理。只有在房屋完成過戶，且所有權順利轉移到買方名下後，賣方纔能從專戶中領取款項。
履約保證對買方的保障
- 資金安全：買方支付的購屋款受到保障，不用擔心賣方惡意詐欺或因債務問題導致房屋被查封。
- 避免產權糾紛：履約保證機構會審查房屋的產權狀況，確保房屋沒有抵押、查封等問題，讓買方安心購屋。
- 確保房屋品質：部分履約保證方案還提供房屋瑕疵擔保，若交屋後發現房屋有重大瑕疵，買方可向履約保證機構申請賠償。
履約保證對賣方的保障
- 確保收到款項：賣方不必擔心買方貸款不過或事後反悔不付款，只要房屋順利過戶，就能從履約保證專戶中領取全額款項。
- 避免交易糾紛：履約保證機構會協助處理交易過程中的爭議，降低買賣雙方因認知差異而產生糾紛的風險。
- 加速交易流程：透過履約保證，交易流程更加透明、安全，有助於加速交易完成。
如何選擇履約保證機構？
選擇信譽良好、具有專業經驗的履約保證機構至關重要。
- 選擇大型銀行或建經公司：這些機構通常具有較高的資本額和完善的風險管理機制，能提供更可靠的保障。
- 確認履約保證範圍：不同的履約保證方案保障範圍可能不同，應仔細比較各方案的內容，選擇最適合自身需求的方案。
- 瞭解費用計算方式：履約保證通常需要支付一定的手續費，應事先了解費用計算方式，並將其納入購屋預算中。
- 詢問代書或房仲的建議：代書和房仲在不動產交易方面具有豐富的經驗，可以提供專業的建議，協助您選擇合適的履約保證機構。
履約保證的注意事項
在設定履約保證時，買賣雙方應注意以下事項：
- 仔細審閱履約保證合約：確認合約內容與雙方約定的交易條件一致，特別是關於款項撥付、爭議處理等條款。
- 確認履約保證專戶的安全性：確保專戶由信譽良
透過履約保證，買賣雙方都能在一個更安全、更透明的環境下完成交易，降低交易風險，確保自身權益。別忘了，在簽訂買賣契約前，務必與您的房仲或代書討論履約保證的細節，選擇最適合您的保障方案。
履約保證設定：二手屋交易流程重點與買賣方保障 項目 說明 買方保障 賣方保障 什麼是履約保證？ 一種風險管理工具，確保買賣雙方按照合約履行義務。買方支付款項後，存放在獨立的專戶中，由第三方機構管理。房屋完成過戶後，賣方纔能領取款項。 – – 履約保證對買方的保障 - 資金安全：購屋款受到保障，避免詐欺或房屋被查封。
- 避免產權糾紛：審查房屋產權狀況，確保無抵押、查封等問題。
- 確保房屋品質：部分方案提供房屋瑕疵擔保，可申請賠償。
資金安全、避免產權糾紛、確保房屋品質 – 履約保證對賣方的保障 - 確保收到款項：房屋順利過戶，就能從專戶中領取全額款項。
- 避免交易糾紛：協助處理交易爭議，降低風險。
- 加速交易流程：交易流程更加透明、安全。
– 確保收到款項、避免交易糾紛、加速交易流程 如何選擇履約保證機構？ - 選擇大型銀行或建經公司：資本額高，風險管理完善。
- 確認履約保證範圍：比較各方案內容，選擇適合的。
- 瞭解費用計算方式：事先了解費用，納入預算。
- 詢問代書或房仲的建議：尋求專業建議。
選擇信譽良好、具有專業經驗的履約保證機構 履約保證的注意事項 - 仔細審閱履約保證合約：確認合約內容與雙方約定一致。
- 確認履約保證專戶的安全性：確保專戶由信譽良好。
確認合約條款及專戶安全性 透過履約保證，買賣雙方都能在更安全、透明的環境下完成交易，降低交易風險，確保自身權益。簽訂買賣契約前，務必與房仲或代書討論履約保證的細節。 貸款申請：二手屋交易流程重點與買方資金準備
在二手屋交易流程中，貸款申請是買方能否順利完成交易的關鍵環節。這不僅僅關乎資金的籌措，更牽涉到利率、還款方式等重要財務決策。對於首次購屋者或換屋族而言，事先做好功課，瞭解各家銀行的貸款方案，才能在眾多選擇中找到最適合自己的方案。以下將詳細說明貸款申請的注意事項，協助買方順利取得購屋資金。
貸款申請前的準備工作
- 信用評估： 銀行在審核貸款時，非常重視借款人的信用狀況。建議買方在申請貸款前，可向聯徵中心申請個人信用報告，瞭解自己的信用評分。若發現有信用瑕疵，應盡早處理，例如：繳清逾期款項、減少信用卡使用等，以提升貸款覈准的機率。可參考聯徵中心網站瞭解更多關於信用評估的資訊。
- 財力證明： 提供足夠的財力證明，是銀行評估還款能力的重要依據。常見的財力證明包括：薪資轉帳證明、扣繳憑單、所得稅清單、存款證明、股票或基金等投資證明。準備越充分，越能增加銀行核貸的信心。
- 房屋估價： 銀行會針對欲購買的房屋進行估價，作為核貸金額的參考。若銀行估價低於買方預期，可能需要增加自備款。買方可事先委託專業估價公司進行房屋估價，或參考實價登錄資料，瞭解區域行情。
- 選擇合適的銀行： 各家銀行的貸款利率、額度、還款方式等條件不盡相同。建議買方多方比較，選擇最符合自身需求的銀行。可以多方詢問，比較各家銀行的優缺點。
貸款申請流程與注意事項
- 提出貸款申請： 備妥相關文件後，向選定的銀行提出貸款申請。銀行會進行初步審核，包括：徵信調查、房屋估價等。
- 銀行審核： 銀行會根據買方的信用狀況、財力證明、房屋估價等因素，綜合評估是否核貸，以及核貸金額、利率、還款方式等條件。
- 簽訂貸款契約： 若貸款申請獲得覈准，買方需與銀行簽訂貸款契約。在簽約前，務必仔細審閱契約內容，確認利率、還款方式、違約金等條款是否符合預期。
- 設定抵押權： 簽訂貸款契約後，銀行會在房屋上設定抵押權，以確保債權。設定抵押權的相關費用，通常由買方負擔。
- 撥款： 完成抵押權設定後，銀行會將貸款金額撥入履約保證專戶，或直接撥給賣方，完成撥款程序。
影響貸款額度與利率的因素
- 個人信用狀況： 信用評分越高，越容易獲得較低的貸款利率。
- 還款能力： 穩定的收入來源和良
買方資金準備
除了貸款之外，買方還需要準備自備款，包括：簽約金、用印款、完稅款等。此外，還需要預留裝潢、家電、傢俱等費用。建議買方在購屋前，詳細規劃資金，避免因資金不足而影響交易。若有不足，可以考慮像是青年首購貸款等政府優惠方案，減輕負擔。
注意事項
- 提前詢問多家銀行： 比較各家銀行的貸款方案，爭取最佳的貸款條件。
- 仔細審閱貸款契約： 確認契約內容是否符合預期，如有疑問，應向銀行詢問清楚。
- 誠實告知財務狀況： 切勿隱瞞或虛報財務狀況，以免影響貸款覈准或產生法律糾紛。
- 維持良
通過充分的準備和詳細的瞭解，買方可以更有信心地申請貸款，順利取得購屋資金，實現擁有自己房子的夢想。記住，謹慎評估自身財務狀況，選擇最適合自己的貸款方案，才能讓購屋成為美好的經驗，而不是沉重的負擔。
二手屋交易流程重點與買賣雙方應注意事項結論
恭喜您讀到這裡！相信您對於二手屋交易流程重點與買賣雙方應注意事項已經有了更深入的瞭解。從確認買賣意向、簽訂買賣契約、設定履約保證，到申請貸款，每一個環節都環環相扣，需要買賣雙方共同努力，才能確保交易順利完成。
回顧整個二手屋交易流程，我們可以發現，事先的準備工作至關重要。買方應仔細查閱房屋的相關文件，確認產權清晰，並瞭解房屋的實際狀況。賣方則應誠實告知房屋的瑕疵，避免日後產生糾紛。同時，履約保證機制扮演著重要的角色，它能有效保障買賣雙方的權益，讓交易更加安全可靠。如同我們先前文章 預售屋履約保證與買方權益保護 中提到的，履約保證對於確保交易安全至關重要。
此外，貸款申請也是影響交易成敗的關鍵因素。買方應仔細評估自身的財務狀況，選擇最適合自己的貸款方案。若您也同時考慮辦公室的需求，先了解 住辦兩用空間設計與申請規範，提早做好規劃，避免後續產生困擾。
總而言之，掌握二手屋交易流程重點與買賣雙方應注意事項，才能在複雜的交易過程中保持清晰的頭腦，做出明智的決策。希望本篇文章能幫助您在二手屋交易的道路上走得更穩、更遠，順利買到或賣出理想的房屋！
二手屋交易流程重點與買賣雙方應注意事項 常見問題快速FAQ
Q1：二手屋交易中，斡旋金和要約書有什麼區別？我應該選擇哪一個？
斡旋金是指買方支付一筆現金給賣方（通常透過房仲），以表達購買意願，並請房仲協助議價。要約書則是買方填寫一份文件，載明購買意願、價格和條件，同樣請房仲協助議價，但不用事先支付現金。自2021年起，部分縣市試辦要約書制度，提供買方除了斡旋金之外的另一種選擇。 選擇哪一個取決於個人情況，如果買方手頭現金充裕，且對房屋非常有意願，支付斡旋金可能更能展現誠意。如果買方不方便準備現金，或者想多方比較，要約書會是較為靈活的選擇。 無論選擇哪一種，務必仔細審閱相關條款，確保自身權益。
Q2：簽訂買賣契約時，有哪些重要事項是我必須特別注意的？
簽訂買賣契約是二手屋交易中極為重要的一環，務必仔細審閱契約內容。需要特別注意以下事項：房屋及土地的詳細資訊（地址、坪數、格局、地段、地號等）、價金及付款方式（總價、各期款項金額與支付時間）、稅費負擔（契稅、印花稅、地價稅、房屋稅等由誰負擔）、交屋時間及條件（明確交屋日期、房屋修繕狀況、屋內現況記錄）、違約條款（買賣雙方違約責任與賠償方式）、以及其他特別約定事項（房屋是否有漏水、海砂屋、凶宅等問題）。 如果對契約內容有任何疑慮，建議尋求律師或不動產經紀人的協助，確保自身權益。
Q3：履約保證是什麼？為什麼在二手屋交易中如此重要？如何選擇履約保證機構？
履約保證是一種風險管理工具，透過第三方機構（如銀行、建經公司）的介入，確保買賣雙方都能按照合約履行義務，降低交易風險。買方的購屋款不會直接交給賣方，而是存入履約保證專戶，待交易完成後，再由專戶撥款給賣方。這能有效避免賣方捲款潛逃，或買方付了錢卻無法順利取得房屋所有權的風險。 選擇履約保證機構時，應選擇信譽良好、具有專業經驗的大型銀行或建經公司，確認履約保證範圍是否符合自身需求，並瞭解費用計算方式。也可以諮詢代書或房仲的建議，選擇最適合的保障方案。
